株式会社ビスタ

こんにちは。ビスタの津嶋でございます。 今回は価値の落ちにくいとされるマンションの間取りについて解説していきます。 弊社HPのブログでも画像付きでわかりやすく説明しておりますので、ご興味のある方はそちらもご覧いただけると幸いです。 本題に入る前に、不動産価格がどのようにして決まるのかをおさらいしておきます。 不動産価格は前提として需要と供給によって決められています。 人気のある物件ほど価格は下がりにくく、人気のない物件ほど価格は下がりやすい傾向があります。 つまり今回お話しする《価値が落ちにくいマンションの間取り》とは、それだけ人気のある間取りということになります。 立地条件によっても価格は大きく変わりますが、今回は間取りに絞ってお届けしていきます。 ・風通しや日当たりが良い　《ワイドスパン型間取り》 スパンとは間口のことを指します。 「ワイドスパン」つまり間口が広い住戸のことです。 明確な定義はないとされていますが、一般的にバルコニー側の間口が7m以上をワイドスパン型と呼ぶことが多いようです。 特徴としては最も多い「田の字型」マンションと比べて奥行きが浅く、日当たりが良く奥まで光が届きます。 また廊下が短くなることによって、各部屋の面積を広く取ることができます。 家族が集まりやすいリビングを中心とした間取りが多く、コミュニケーションの生まれやすい住戸タイプとなっています。 リノベーションなどで自由な設計を実現しやすいという点も魅力かと思います。 ・プライバシーを保てる　《センターイン型間取り》 玄関が住戸の中央近くに位置する間取りを「センターイン」型と呼びます。 中央部に玄関があることにより、寝室などのプライベートゾーンとリビングなどのパブリックゾーンを南北に分けた間取りが可能となります。 高級分譲マンションによく採用される間取りで、プライバシーを尊重したいファミリー向けです。 外廊下に面している部分が少ないので、住人の足音なども気にならず、窓などの開口部は外壁側ですので防犯性にも優れています。 デメリットとしては建築コストが高いため価格が割高になることや、1フロア2戸でエレベーター共有するタイプの場合、維持点検費用が高めに設定されることもあるという点があります。 ・ルーフバルコニー付きが絶大な人気を誇る　《角住戸・妻側住戸》 角住戸・妻側住戸とは、マンションの端（妻側）に位置する住戸を指します。 角住戸は基本的に3方が開放されている分、窓を多くとることができる点で風通しや日照条件が良くなります。 バルコニーが3方向についていたり、リビングと同程度のルーフバルコニーがついた間取りも見られます。 日中は日差しを浴びながらランチ、夏の夜は夜景を見ながらディナー・・・なんて憧れちゃいますね。 デメリットで挙げられる点としては、外壁に面する箇所が多く熱損失が増えるとされていますが、よほどの欠陥マンションでない限りは断熱性に問題はないとも言われています。 ・まとめ 今回は価値が落ちにくいマンションの間取り3選をお届けしました。 家は住むだけのものではなく、持ち主にとっての資産でもあります。 購入する時に割高であったとしても、売る時には購入時以上の価格で売れることもあります。 反対に、安く手に入る家は売る時も安くなってしまうことが多いですね。 住みたい立地や広さに加えて、家を手放した時のリセールバリューも考えておくと将来の憂いがないかもしれません。 良い物件をなるべく安くテクニックもありますのでまずはお気軽にご相談ください。 以上、津嶋がお届けいたしました！

寒い冬をしのぐ効果的な窓断熱をご紹介 こんにちは。ビスタの橋本です。 今回は寒い冬を乗り越えるための窓断熱についてお話ししていきます。 断熱とは、外気から室内への熱移動・熱伝導を減少させることを指します。 夏は暑い空気を室内に入れず、寒い冬には暖かい空気を外に逃さない家が理想とされています。 断熱工事というと、壁や天井の下地を剥がして断熱材を入れ替える大掛かりな工事をイメージしてしまう方も多いかもしれません。 しかし室内の熱損失の50%以上が、実は窓からなんです。 寒いから羽毛布団を買おう、暖房器具を買い替えよう、という前に窓断熱を試してみることで劇的な効果が得られるかもしれません。 窓断熱リフォームの様々な方法 1.気泡緩衝材や断熱フィルムをガラス面に貼る 最も手軽でコストも低いですが、高い効果は期待できません。 外の景色が見えづらくなる上、カビも繁殖しやすくなります。 ただし施工は簡単なのでDIYでも十分できます。 少しでも安く、暖かくしたい方向けのリフォームです。 2.窓をペアガラス・トリプルガラスに交換 断熱効果としては高いですが、サッシュごと交換しなくてはならないため、新築や大規模修繕以外で採用されることはほぼありません。 腰窓サイズでも10万円以上はかかるのでそれほどお値打ちというわけでもありません。 3.内窓をつける（インナーサッシュ） コストパフォーマンスが一番高い方法です。 費用は6万円程度からと、サッシュからの交換と比較してかなりお手頃です。 取付作業時間も60分程度とスピーディー。 ネックは換気の際に2度窓を開かなくてはならないこと。 またお掃除などのお手入れの際にも、普通の窓と比べて2倍の手間がかかります。 熱を伝えにくい素材で断熱効果UP YKKapのホームページでも詳しく説明されていますが、窓のフレームに樹脂を採用することでさらなる断熱効果が期待できます。 通常のアルミサッシュに比べて樹脂は熱の伝わりを1/1400にまで抑えてくれます。 また複層ガラスであれば断熱効果が２倍以上になります。 樹脂は錆びたり腐食することもなく、圧力や衝撃にも強いので、今後建てられる住宅の窓フレームは樹脂がメインになっていくでしょう。 アルミに比べて結露も非常に少ないです。 サクッとご紹介しましたが、いかがだったでしょうか？ 脱衣所で起こるヒートショックなどを防ぐためにも、断熱対策はしっかりと行っておきたいところです。 家の中が寒いと活動が低下するだけでなく、光熱費も上がってしまいます。 心地よい睡眠の妨げにもなりますので、生活の質を高めるためにもぜひ取り入れてください。

【不動産の2022年問題とは？生産緑地解除で起こること】 こんにちは。 ビスタの津嶋でございます。 今回は以前から危惧されていた不動産の2022年問題について解説していきます。 一般の方にとっては「2022年問題？なにそれ？」という感じかもしれませんが、実は多くの方にとって他人事ではありません。 特に郊外で持ち家の方であれば資産価値にも直結する話ですので、ぜひご一読ください。 2022年から生産緑地の売却・宅地転用が可能となる 生産緑地とは1992年の改正生産緑地法により指定された市街化区域内の農地として保全することを主目的とした土地のことであり、一定の条件を満たす土地に相続税の納税猶予や固定資産税などの税制優遇を受けられる代わりに30年間の営農義務が課せられるというものです。 生産緑地に指定された土地は30年間売却や転用はできませんが、生産緑地として指定された日から30年経つと市区町村に時価で買い取りの申し込みができます。 生産緑地の該当面積は東京ドーム2000個を超える広さ（12,525ヘクタール）であり、30坪の住宅に例えると約130万戸分に相当します。 東京都を全体の25％とする、神奈川・埼玉・千葉・愛知・大阪で約8割を占めており、都内では八王子が242.5ヘクタールと一番多くなっています。 東京23区内に限れば、練馬区・世田谷区で全体の3分の2を占めています。 何が問題なのか？ 30年経つと市区町村への買取りを申し込めると書きましたが、実際に市区町村が買い取るのは一部のエリアに限られると予測されています。 そうなると、買取りされなかった土地は自由に売却できるようになるわけです。 2022年にタイムリミットを迎えた生産緑地が、市場に大量に売りに出されることで、「地価の暴落」や「都市部の宅地化」が進むことにより緑地が減少するのでは？と多くの問題が懸念されています。 これが「生産緑地の2022年問題」です。 2017年に「特定緑地生産制度」が誕生 2022年に生産緑地の30年間の営農義務が解除されるのは全体の約80％とされています。 これだけの土地が一斉に売りに出されて市場が混乱するのを防ぐために、法改正によって税制優遇を10年間延長できる「特定生産緑地」の指定を受けることが可能になりました。 またこれまで生産緑地の指定には農地500㎡が必要でしたが、300㎡に変更となり、更に生産緑地内に収益を得られるレストランや施設を併設すること、獲れた作物を製造・販売・加工することや、第三者への農地貸し出しが可能になりました。 結局不動産相場はどうなるの？資産価値は？買い時は？ 新たに施行された特定生産緑地制度によって、危惧されていた2022年問題の混乱は、郊外の限定的なスケールにおさまりそうです。 また駅近などの立地の良いエリアはそもそも生産緑地が少ないので、受ける影響は少ないと予測されます。 郊外の一部で生産緑地が宅地化される可能性はありますが、新制度によって一度に大量放出される可能性は低くなりました。 少なくとも生産緑地の宅地化が原因となって地価が大きく下落するということはなさそうです。 生産緑地を持つ農家へのアンケートでも、8割程度が生産緑地を継続すると回答しています。 生産緑地の多い私たち練馬区の不動産業者としても、肌感としてはそこまで派手に宅地転用されているイメージはありません。 ですので、持ち家の方はひとまず安心して大丈夫かと思います。 ただ買い時を待っていた方には少し残念なお知らせかもしれません。 土地の値下がりを家を買うきっかけにしている方もいらっしゃいますが、地価の変動は景気動向や人口の増減、再開発などさまざまな要因がありますので、それらと併せてトータル面で買い時を検討する方が賢明です。 大きな買い物であるマイホームを選択する上では、ご自身がなにを一番大切にするかを軸としてそこから優先順位を立てると後悔しづらいかと思います。 まとめ 今回は生産緑地開放による不動産の2022年問題を解説しました。 ・2022年から生産緑地の売却・転用が可能に ・特定緑地生産制度の施行により影響は限定的か ・家の買い時はトータル的に、自分の価値基準で 以上、津嶋がお届けいたしました。 最後までご覧いただきありがとうございました。

こんにちは。ビスタの津嶋です。 今回はセットローンについてわかりやすく解説していきます。 画像でわかりやすく説明した元記事はこちら↓ https://vista.tokyo/blog/slug-aff65bc6e1ee14cc3282a50af366f63d 【セットローンって？】 セットローンとはリフォーム資金セット型ローンのことで、中古住宅購入資金とリフォーム資金をまとめて1本の住宅ローンでご利用いただけます。 ローンを1本化することによって、リフォーム資金も住宅ローンと同じ金利で借入することができます。 さらにはリフォームローン単体よりも返済期間が長いので、月々の支払いを抑えることができます。 【リフォームローンとセットローンの比較】 まず知っておいていただきたいのが、リフォームローンと住宅ローンはまったく別の商品であるということです。 住宅ローンは金利0.5〜1％前後、返済期間20～35年、借入可能額が約1億円程度であるのに対し、リフォームローンは金利1～3%、返済期間10～15年、借入可能額50～1000万円程度に設定されています。 ・リフォームローン リフォームローンは、リフォーム・リノベーションのローンのことです。 所有している自宅を修繕・改装する場合に利用できます。 リフォーム・リノベーション専用のローンなので住宅購入費に充てることはできません。 住宅ローンより金利は高く、返済期間は短めに設定されています。 ・セットローン セットローンとは、リフォーム・リノベーション費用を住宅ローンに組み込んで借入可能なローンです。 リフォームローン単体と比べるよりも金利が安く、返済期間も長くなっています。 借入の際には「工事の見積書」や「設計図」も必要となります。 「中古を買ってリノベーション」を考えた時には、リフォームローンと住宅ローンを別々で組むよりも、セットローンで組む方が返済負担を軽くしてくれます。 実際にそれぞれのローンシミュレーションを比較してみると次のようになります。 2800万円の中古物件を購入し、1000万円でリノベーションした場合のシミュレーションです。 ・住宅ローンとリフォームローンを分けて組む場合 住宅ローン月返済額　74,200円 リフォームローン月返済額　66,600円 ・セットローンで両方まとめて組む場合 リノベセットローン月返済額　100,700円 ※住宅ローン35年金利0.625%リフォームローン15年金利2.5%で試算 リフォームローン利用の場合は月々の返済額が14万円であるのに対して、セットローン利用の場合は10万円です。 住宅購入費用と工事費用は同じでも、ローンの組み方によって月々の返済額にここまで差があります。 【セットローンを利用する際に銀行に提出するもの】 「中古を買ってリノベーション」で利用するセットローンでは、事前審査のタイミングで提出が必要になるものがあります。 ・リノベーションの見積書 ・工事の請負契約書 この２つを事前審査の段階で金融機関へ提出しなければならないことがほとんどです。 物件を決めたら、すぐにリノベーションのプランと見積書を準備して事前審査になりますので、かなりスケジュールがタイトになります。 【ワンストップサービスがおすすめな理由】 不動産会社とリノベーション会社などが別々の会社の場合、それぞれと打ち合わせをして調整していかなければならず、タイトなスケジュールの中でかなりの数のタスクをこなさなければなりません。 イベントごとにそれぞれの担当窓口と話し合ったり、書類を用意したり、契約や確認のために足を運んだりという手間を、全て自分でやるというのは骨が折れます。 まして会社にお勤めされながらというと、割ける時間も限られてきます。 始めは、こんな内装にしたい、キッチンはこうして、と理想を持っていたのが、タスクに忙殺されてあまり希望を叶えられないまま契約してしまったというケースもあります。 ここからは弊社の宣伝にもなってしまいますが、「中古購入＋リノベーション」がワンストップサービスの会社であればこれらの手間を大きく減らすことができます。 中古を買ってリノベーションしたいお客様を専門にしているので、すでにセットローンが通りやすい銀行の開拓もされていますし、売り物件の時から室内を現地調査していることに加え、施主の要望をあらかじめヒアリングしているので、見積書やリノベーションプランの図面もスムーズに用意することが可能です。 何より「窓口がひとつになって気疲れせずに済む」というのが、最大の利点ではないでしょうか。 加えて弊社の場合は、リノベ不動産グループが提供する、入居後も安心な業界最高水準のアフターメンテナンスサポート「TEATSUKU」にご加入いただけます。 【住んでからリノベーションよりも「住む前」にリノベーション】 中古購入を検討中の方の中には「とりあえず物件を購入して、じっくりプランを練ってからリノベーションしよう」と考える方も少なくありません。 しかしこの場合、物件購入時の住宅ローンを継続しながら、新たにリフォームローンを申し込むことになり、前述のように金利や月々の返済額が上がってしまうため、返済可能かどうかを厳密に審査された上で借入を断られるという可能性も出てきます。 加えて担保型のリフォームローンを組む場合は、抵当権を新たに設定する必要があるため、多くの書類に記入する手間や司法書士への手数料の支払いなどが発生します。 「どうしてもじっくり考えたいので住んでからでいい」という方以外には、住む前にリノベーションを強くおすすめしております。 【まとめ】 はい、いかがだったでしょうか？ 今回はセットローンについてお話しさせていただきました。 お伝えした内容のまとめとしてましては、 1.リフォームローンよりセットローンがお得 2.中古＋リノベはワンストップサービスがおすすめ 3.住んでからよりも、住む前にリノベーション 今回は以上となります。 最後までご覧いただきありがとうございました。

【5分でわかる！地震に強いマンションの見分け方】 こんにちは。ビスタの津嶋です。 今回は地震に強いマンションの見分け方についてまとめてみました。 建物が地震に対する強さを測る上では耐震性という基準をつかいます。 地震の多い日本ではこの耐震性を無視して住宅を選ぶことはできません。 耐震性の心配をされる方は、木造の一戸建てを検討されている方に多い傾向ですが、耐震性はマンションでも決して無視することはできない重要なファクターです。 「うちは鉄筋コンクリートのマンションだから大丈夫」は少し安易な考え方ですので、しっかりと知識を持ってマンション選びにお役立てください。 【これだけは覚えて！旧耐震基準と新耐震基準】 建物を建てるときには、建築基準法という建築物に対する最低基準を定めた法律を守る必要があります。 耐震性については、この建築基準法に記載された「耐震基準」に適合することが求められます。 最低基準であっても、震度6〜7の大規模地震で倒壊の恐れはないとされています。 ただし1981年5月以前に建てられた建物は「旧耐震基準」とされ、現行の「新耐震基準」をクリアしていません。 加えて時おり世間を騒がすように、新耐震基準であっても、地盤の固さや建物がどのように造られているかによって、耐震性には疑問符のつくケースがあります。 【地震に強いマンションは地盤・構造・メンテナンスで見分ける】 1.地盤 建物が建つ地面のことを「地盤」と呼びますが、もう少し分けると、建物は基礎の上に建てられ、その基礎が地盤の上に設けられます。 そのため、地盤がしっかりしていないと、どんなに強固な基礎を造ってもあまり効果はないといえます。 耐震性を考える際には、建物を建設する地盤が非常に重要なポイントです。 地盤は固い岩盤型の方が、建物に伝える振動が少なくなるとされています。 ハザードマップを見ても、地震被害の大きさも地盤が固い方が少なく、地震による被害の恐れも少ないとされています。 たとえば、「液状化」という現象があります。 これは地盤の固さを表すN値が20以下の砂地盤で起こりやすく、液状化すると基礎が沈み傾くことで倒壊のおそれがあります。 海岸や河口付近、埋立地、地下水位が浅い場所などで起こりえます。 液状化発生のメカニズムは、強い揺れによって、それまで結合していた水分を含む砂の粒子がバラバラになり、水に浮いた状態になることによって地表面の沈下を起こします。 軟弱な地盤の上に建っている中高層マンションの多くは、建物をしっかり支えるための杭が地中深くの岩盤層まで打ち込んであります。 この上に基礎を設けることで安定化しているという構造です。 それでもこの杭が長ければ長いほど、耐震性が低下するリスクがあります。 杭というのは垂直方向からの力には強いですが、地震のように横揺れの水平方向から働く力には強くありません。 杭は長ければ長いほど折れやすく、実際に過去の大震災でも杭がポッキリ折れてしまっていたケースがありました。 20メートル以上深く杭を打たなければならないような地盤は、一度疑ってみる姿勢は必要です。 さらに埋立地などの軟弱な地盤に建っているマンションの場合であれば、建物自体に問題はなくとも、周辺道路が液状化することで交通が遮断され、孤立してしまう危険性があります。 直接基礎と呼ばれる、岩盤層に基礎を設置している建物が安全性としては高くなります。 2.建物の構造と形状 マンションは大きく分けて２つの工法で建てられます。 ひとつが「ラーメン構造」と呼ばれる工法で、ドイツ語で「枠」という意味を持ちます。 決して食べる方のラーメンではありません。笑 ラーメン構造は、垂直方向に建つ「柱」と、柱をつないで水平方向にかけられる「梁」で長方形を構成します。 イメージとしては公園のジャングルジムを思い浮かべて、壁を取り付けたものが構造としては近いです。 柱と梁のフレームで建物を支え、室内に動かせない耐力壁が出ないため自由な空間をつくりやすくなります。将来リフォーム・リノベーションする際にも間取り変更の自由度が高い点がメリットです。 低層から高層建築物まで幅広く対応できるのが特徴です。 一方の「壁式構造」は、床・天井・四方の壁と合計6枚の壁で空間を構成する構造です。 柱や梁ではなく、壁で建物を支えるため、室内が凸凹のないスッキリとした空間になります。 逆に壁で建物の耐力をとっているので、リフォーム・リノベーションの際の間取り変更は自由度が下がります。 自重が増すため高層には不向きで、主に5階建て以下の低層マンションで採用されています。 ラーメン構造は柱と梁で構成されているため、地震の際には接合部に強い負荷がかかります。 壁式構造は面で建物を支える分、地震に強い構造で、過去の大震災においても被害がほとんどでなかったとされています。 また、建物全体の形としては、シンプルで対照的な構造の方が耐震性は優れているとされています。 耐震性の観点からすると箱型が最も地震に強いマンションの形状となります。 3.メンテナンス 築数十年経っているマンションを購入する際に、建物の耐震性を不安に思われる方が多いです。 しかし単純に古ければ古いほど耐震性が低下するというものでもありませんので、その点はご安心ください。 適切なメンテナンスにより、経年劣化の影響を抑えることは十分に可能です。 定期的にメンテナンスや耐震診断が行われ、劣化部分を特定して補強工事が行われていれば耐震性に何ら問題はありません。 購入の前に、マンションの重要事項調査報告書を必ず取得しましょう。 こちらの書類では耐震構造や工事履歴、修繕積立は滞りなくされているかをチェックすることができます。 建物を実際にご自身の目で見てチェックするというのも安心のために良い手段だと思います。 鉄筋コンクリート造の建物では細かなひび割れは想定内の現象とされていますが、長らく放置されているケースは危険です。 施工時のコンクリートの内部は強アルカリ性になっていて、鉄筋をサビから守っています。 しかし年月とともにコンクリートの表面やヒビから空気中の二酸化炭素や雨水などが侵入した結果、徐々にアルカリ性から中性へと変化していきます。 これを「中性化」と呼びますが、この中性化が進むと、内部の鉄筋が錆びて体積が膨張し、周りのコンクリートを押し出す「爆裂」現象を引き起こしてしまいます。 この爆裂によってコンクリートと鉄筋が分離すると、コンクリートの表面が剥がれて崩落する危険性だけでなく、建物の耐震性を著しく低下させてしまうので、マンションではこのような現象が起こらないよう定期的なメンテナンスが不可欠となっています。 【まとめ】 マンションの主流である鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年とされています。 よくある誤解ですが、この耐用年数＝建物の寿命ということではありません。 法定耐用年数は、あくまで賃貸業などを営む事業者が減価償却費を計算するために用いる数字であり、実際の鉄筋コンクリートマンション造の寿命は65年以上とも100年以上とも言われています。 どのような地盤の上に立ち、どのような構造・形状で建てられ、いかに適切にメンテナンスされているかによってマンションの寿命は数十年単位で変わってきます。 地震に強いマンションを見分けることは、家族の命を守り、資産を守ることに繋がっているのです。 マンション選びでは、ご自身が基礎知識を身につけた上で、正しい知識を持ったプロの不動産仲介業者を選びましょう。 以上、ビスタの津嶋がお届けいたしました！

旧年中は格別の引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。 本年も練馬区を中心に、地域に貢献するため鋭意邁進してまいります。 本年も変わらぬご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。 株式会社ビスタ　社員一同